谈球吧 - 香港楼市创纪录损失：豪宅交易背后的教训与反思

• 2026-09-14
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2026年8月19日，香港住宅市场铭记了一个悲惨的里程碑：一处购入价高达21亿港元的豪宅，最终以仅7.9亿港元易手，巨幅下跌62.4%，其账面损失高达13.1亿港元。这一亏损的规模，甚至超越了2023年香港豪宅市场的最高交易价，后者由雅居乐的陈卓林家族以12.38亿港元出售的浅水湾南湾道39号的独立海景大宅所创造。

本次交易的主角是一座坐落于香港山顶复杂地段的独立豪宅，地址为歌赋山道15号，实用面积达到18078平方英尺（约合1716平方米），设有三层地下室，附带9948平方英尺的花园、2070平方英尺的天台、1200平方英尺的前庭和1631平方英尺的庭院，极适合眺望深水湾和浅水湾的壮丽海景。原业主陈红天，生于1959年，来自广东佛山，早年曾短暂从教于乡村学校，而后转行裁缝，1984年他辞去教职，扎根深圳，投身服装贸易。凭借其敏锐的商业嗅觉，1990年陈红天建立了祥祺集团，从住宅开发起家，巅峰时期其名下拥有全球12栋摩天大楼。

2016年6月，陈红天以21亿港元的天价购得这处豪宅，实现了每平方尺22.74万港元的楼面价，创下香港住宅市场的历史新高，折合人民币约245万元/平方米。根据2022年的胡润榜单统计，他的资产约在335亿至355亿元人民币间，曾在全球地产富豪中位列第41，位于大陆地产企业家中排名第13。陈红天还曾担任深圳同心俱乐部首任主席，俱乐部成员包括多家知名企业创始人如腾讯、比亚迪等。或许正因如此显赫的地位，陈红天在2022年不无自信地表示：“李嘉诚在我的朋友圈里并不算什么”，声称长和系的市值不到2000亿，足见其对市场的自信。 谈球吧

然而，过于自信也使得其经营策略显得刺激而冒险，尤其在2015至2017年间，陈红天频频加杠杆重仓豪宅和写字楼资产。他在此期间以45亿港元收购了香港红磡的一栋大型写字楼One HarbourGate东座，命名为祥祺中心作为公司的新总部；又以6.8亿英镑买下了伦敦金丝雀码头的两栋地标性办公楼；还包括深圳的民生银行大厦、上海的亚盛大厦和珠海的祥祺商厦等多项投资。其高杠杆的投资逻辑是依靠租金收入来覆盖利息，然而当市场房价动荡下行，加之利率上升时，资本链条便会迅速扯断。

2018年后，香港的楼市遭遇了剧烈下滑，而美联储的加息动作更是使房产租金无法支撑高额利息。2023年3月，东亚银行作为债权方，首先对歌赋山道15号进行接管，随后旗下多个物业也相继被债权人收回并以低价转手。例如，祥祺中心虽以45亿港元购入，却最终以26亿港元贱卖给香港都会大学，造成近20亿港元的巨额亏损。令人唏嘘的是，在陈红天拥有歌赋山道15号的9年期间，他竟一天也未入住，豪宅的装修也持续未完成，平均每日便在这处房产上承受着4万港元的亏损。

东亚银行自接管以来，招标过程长达两年，经历了多次流标及不断下调的底价，最终豪宅以7.9亿港元成交，然而这笔交易并未计入过去9年里所产生的利息及改建成本，真实的损失幅度极有可能更大。自2021年以来，香港高端物业整体跌幅在30%至40%之间，而因抵债资产引发的市场反弹尚需至少再下调15%到20%，双重因素交叠下，造就了如此惊人的亏损记录。在这场行业变动潮流的中心，祥祺集团最终沦为被执行人，而陈红天本人也被限制高消费，彼时的辉煌已成往事。 谈球吧